31 12月

金岩石:房价涨跌的交易代价与物业效应

  其实不然!农村有的是土地和民宅却几乎他国房地产业。  其实不然!农村有的是土地和民宅却几乎他国房地产业。房价涨跌是交易行为是住宅商品化的价格现象所以房价涨跌是房产金融化的概念。

  而在广义金融学的概念中金融是跨时间、跨空间的货币化交易所以必须理解时间和空间的代价理论才能把握住房价涨跌的大趋势。
  从时间看全球房价上涨的大趋势历经5%。其中金融核心城市房价上涨幅度远高于市场平均值比如:伦敦50年房价涨幅高达106倍远高于英国整体平均上涨的61倍。日本地价在楼市泡沫破灭前的36年上涨82倍六个核心城市的地价涨幅高达210倍!这项研究的数据证明了我提出的核心代价论不同于房地产业的老生常谈第一是区位第二是区位第三还是区位。

  在这里要把区位换成核心也就锁定了中国楼市下一轮上涨的有限空间。
  从空间看在房价上涨的要素中最容易和土地价格颠倒是非的概念是空间溢价率房产的代价在于需求资产的代价在于交易城市的代价则在于空间中的物业机会。人们远离农村流入城市并不都是换一个地方在世而是要换一种活法核心城市尤其是在投资和创业较为召集的区域富人有钱进城探索创业者;穷人有梦进城探索投资人。

  金钱和梦想在有限空间中交汇就会不断演绎物业的传奇从而在信息的流动中产生物业效应。在这里房产成为资产交易创造物业城市化因此升级为物业货币化其中最典型的概念是房产金融化。
  房产金融化的研究迄今不过20多年2013年行为金融学家席勒教授分享了经济学诺贝尔奖2017年投资行为学家塞勒教授独占诺贝尔奖的鳌头人们起初面对房价涨跌的非理性繁荣理解房产和股票投资一样的行为代价。

  
  两个人口拐点接踵而至的后果
<93亿的人户分离人口。如果把近3亿人户分离人口列入城市流动人口常量2016年中国真正的城市化率已经超过了70%!   在城市化基本中断的阶段人口净流入的城市必然递减核心城市也不例外。比如:2017年北京、上海的常住人口首次双双下降深圳、广州的常住人口增量继续领跑全国。在这个阶段新增城市人口严重来源于流动人口的转化城市人口增长的拐点就即出现了。      此时还要提醒人们的是:当年计划生育的政策后果与城市家庭生育率的下降中国总人口的增长也将逼近拐点预测在2022年达到中国人口巅峰15亿左右。中国总人口和城市人口增长两个人口拐点接踵而至2/3以上城镇的房产或将完全丧失交易代价从而不再产生物业效应。   在房产金融化的市场中居住类房产的真正需求增长速度递减乃至消失二手房交易将上升为市场主流楼市非理性繁荣随时可能转化为断崖式下跌。   在这个阶段越来越多的城镇将面临人口外流投资性房产的交易量递减价格松动乃至暴跌外流人口的再城市化涌入核心城市专程是投资率高/创业率高的区域那时人们就会记住我几次重复的话:天价与鬼城齐飞癫狂与落寞同在!   (中外管理)延伸阅读一线房价要涨?深圳有开发商1月起每套涨价50万多地有松绑迹象中国基金报2018-12-29社科院:即使房价暂时性下跌也不宜出台刺激购房政策中证网2018-12-27麦肯锡发布报告:中国银行业应从规模银行转向代价银行经济日报2018-12-27央行调查:近三成居民预期明年一季度房价上涨证券日报2018-12-25“人等房”!菏泽实地调研:棚改引发百万人搬迁需求中国证券报2018-12-25住建部:把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处央视2018-12-24 7k